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摘要：本发明公开一种基于轨交站步行可达性的商铺溢价评估模型、方法及应用，其模型建立步骤如下：获取样本特征变量数据，样本特征变量数据为影响商铺租金的特征变量，至少包括4组变量：商铺租金、商铺结构特征、商铺区位特征和临近站点特征；建立经典特征价格模型，对经典特征价格模型进行修正，以获得空间自回归模型、空间滞后模型、空间误差模型；基于样本特征变量数据修正商铺租金的多元回归模型，并提取步行可达性特征变量系数，得出以其为核心变量的溢价评估模型。本发明可用于评估诸如天桥、地下通道等类型的轨道交通站城结合设施对周边商业设施的溢价效益；还可辅助轨道交通站点站城结合设施设计决策，以及辅助轨道交通站点周边商铺租金定价。

主权项：1.基于轨交站步行可达性的商铺溢价评估模型，其特征在于，包括：步骤1：获取样本特征变量数据，样本特征变量数据为影响商铺租金的特征变量，至少包括4组变量：商铺租金、商铺结构特征、商铺区位特征和临近站点特征；步骤2：建立经典特征价格模型，对经典特征价格模型进行修正，以获得空间自回归模型、空间滞后模型、空间误差模型；具体包括：建立经典特征价格模型，通过空间计量回归模型对经典特征价格模型进行修正，然后采用最小二乘法回归方法估计经典特征价格模型的参数，并通过拉格朗日乘数校验以及稳健性查验以获得空间自回归模型；将经典特征价格模型引入空间权重矩阵以获得空间滞后模型；对经典特征价格模型进行纠正地理信息错误以获得空间误差模型；其中，引入的所述空间权重矩阵具体构建步骤包括：对商铺租金变量做全局空间自相关分析，通过计算莫兰指数来判定该商铺租金变量对应的样本数据有无空间自相关性；如果有空间自相关性，则构建空间权重矩阵；步骤3：基于样本特征变量数据修正商铺租金的多元回归模型，并提取步行可达性特征变量系数，得出以其为核心变量的商铺溢价评估模型： 式中：Bi为第i个商铺样本单月租金价格；ρ为空间自相关系数；W为空间权重矩阵；λ为空间误差变量影响系数；m为商铺样本总个数；Xki为第i个房地产样本的第k个特征变量值，k取值为1，2，3……m-1，m；di为第i个商铺样本距离最近公交站点的距离；εi为第i个商铺样本可能产生的随机误差；μ为模型拟合所产生的随机误差；α0、β、αk为影响系数；其中：X＝TW＝TV+Th式中：TV为从出站到目的样本途中所经上和下室外台阶耗费时间；Th为从出站到目标商铺样本途经水平设施步行时间。

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百度查询： 华侨大学 基于轨交站步行可达性的商铺溢价评估模型、方法及应用